2024_GR_00005 - Omgevingsaanvraag - Omgevingsdossier 'OMV/2023/00004/VERKAV' - Zaak der wegen (Turnhoutsebaan 511) - Goedkeuring

Omgevingsaanvraag inclusief rooilijnplan

Het gemeentebestuur van Wijnegem heeft volgende aanvraag tot omgevingsvergunning ontvangen op 29 september 2023: OMV/2023/00004/VERKAV (Projectnummer Omgevingsloket: OMV_2023110793): de heer Jay Detroyer voor Novus NV, Scheepsdalelaan 60, 8000 Brugge, tot het verkavelen van gronden voor in totaal 33 woongelegenheden (8 grondgebonden woningen en 25 appartementen) met wegenaanleg en rooilijnplan (aanleg nieuwe wegenis met toebehoren, aanleg groenvoorzieningen met wadi) langs de Turnhoutsebaan 511 (site Renotec). 

Het omgevingsdossier ‘OMV/2023/00004/VERKAV’, volledig en ontvankelijk verklaard d.d. 6 november 2023, omvat de aanleg van nieuwe wegenis en een ontwerp van rooilijnplan werd toegevoegd.

Gewestplan Antwerpen

Het goed ligt in het gewestplan Antwerpen, vastgesteld bij Koninklijk besluit van 3 oktober 1979, gewijzigd bij besluit van de Vlaamse Regering van 28 oktober 1998 (B.S. 16 februari 1999) en definitief besluit (Bouwhoogte) van de Vlaamse Regering van 7 juli 2000 (B.S. 9 september 2000).

Het goed ligt volgens dit van kracht zijnde gewestplan in een woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf (voor zover deze om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd), voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsbedrijven, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5.1.0. van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen). 

Het goed is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan, noch binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling. Het blijft de bevoegdheid van de overheid de aanvraag te toetsen aan de gebruikelijke inzichten en noden betreffende een goede aanleg der plaats, gebaseerd op de eerder geciteerde voorschriften van het van kracht zijnde gewestplan.

Beschrijving van de projectsite en omgeving

Projectsite

De projectsite met zijn onregelmatige perceelsconfiguratie - kadastraal gekend afdeling 1, sectie B, nummer(s): 282R 14, 282S 14, 282W 14 - grenst aan een bouwblok ingesloten door de Turnhoutsebaan in het noorden, de Hippolyte Meeùsstraat in het oosten en het sluizencomplex met aanliggend jaagpad in het zuiden. Het te ontwikkelen terrein is in oppervlakte 6917 vierkante meter groot volgens het inplantingsplan van de bestaande toestand. Het ingesloten terrein is via een versmalde inrit, gelegen tussen appartementsgebouwen (huisnr(s) 505 en 513) langs de gewestweg Turnhoutsebaan, bereikbaar. 

Het betreft een braakliggend terrein met aanwezigheid van enkele hoog- en laagstammige bomen waaronder een ‘monumentale’ tamme kastanje.

Omgeving

De aanpalende eigendommen die in het oosten grenzen aan het projectgebied zijn gelegen langs de Hippolyte Meeùsstraat. Langs deze straat liggen hoofdzakelijk rijwoningen, bestaande uit maximum 2 bouwlagen met zadeldak. De eigendommen die grenzen aan het projectgebied worden gekenmerkt door de diepe achtertuinen (+45 meter).

Het projectgebied grenst in het noorden aan de achtertuinen die horen bij de eigendommen die grenzen aan de gewestweg Turnhoutsebaan. Ter hoogte van voormelde uitrit gaat het over appartementen (huisnummer(s) 513 tot en met 525) met een diepte aan achtertuin gelijk aan +/- 15 meter. Deze appartementen kennen 3 bouwlagen (plat dak). Vanaf de Turnhoutsebaan met huisnummer 531 en verder oplopende huisnummers dringen de diepe achtertuinen (+60 meter) verder in het projectgebied en worden de hoofdgebouwen (een- en meergezinswoningen) gekenmerkt door maximum 2 bouwlagen met zadeldak.

Ter hoogte van voormelde toegang tot het projectgebied, gelegen langs de Turnhoutsebaan, is er sprake van een voetpad, gevolgd door fietspad met aanliggende rijweg (2 x 1 rijstrook). Aan de overzijde van de Turnhoutsebaan is er sprake van langsparkeerplaatsen.

Toegang tot de projectsite              Overzijde met aanwezigheid van parkeerplaatsen 

De projectsite is in het zuiden lager gelegen (talud) dan de aangrenzende groenzone die aansluit bij de dijk (jaagpad) gelegen ter hoogte van het sluizencomplex langs het Albertkanaal.

Rooilijnplan

Het rooilijnplan, opgemaakt door MESO studiebureau bvba en gevoegd bij voormeld omgevingsdossier OMV/2023/00004/VERKAV (Projectnummer Omgevingsloket: OMV_2023110793), gaat voor de wegenis die het project ontsluit uit van een rooilijnbreedte van 7,5 meter. Het betreft de wegenis, gelegen tussen twee appartementsblokken (huisnummer(s) 499 – 505 en 513 – 525), die de vroegere bedrijfssite van Renotec ontsloot.

Dit grafisch verordenend plan bepaalt de huidige en toekomstige grenzen van de aan te leggen gemeenteweg(en). Het gemeentelijk rooilijnplan geeft een openbare bestemming aan de gronden die in de gemeenteweg opgenomen zijn of opgenomen zullen worden. Deze zone binnen de nieuwe rooilijnen voor overdracht aan het openbaar domein zijn: de wegenis met toebehoren (nutsleidingen, openbare verlichting, enzovoort), de trage wegen, de openbare parkeerplaatsen, de centrale parktuin en andere groenvoorzieningen. Zij worden in het geel aangeduid op het rooilijnplan. De projectsite is 6917 vierkante meter groot waarvan 3515 vierkante meter wordt overgedragen aan het openbaar domein.

In totaal wordt meer dan 50% van het projectgebied overgedragen aan de gemeente (openbaar domein). Door het centrale gedeelte van het projectgebied autovrij en kindvriendelijk in te richten, krijgt het toekomstig openbaar domein een groene uitstraling. Het te behouden groen, waaronder een 'monumentale' tamme kastanje, wordt aangevuld met een centraal gelegen parktuin met wadi. Wat de parktuin betreft, wordt ingezet op bomen met eetbare vruchten aangevuld met: bloemrijk hooiland met bloembollen, grasvelden, een wadi die ook van hooiland kan worden voorzien. De parktuin wordt doorkruist door een noodzakelijke brandweerweg (breedte = 8 meter) die wordt aangelegd in grindgazon zodat deze opgaat in het groen.

grindgazon

Het groen neemt een belangrijke plaats in binnen de publieke ruimte en het project als geheel, wat een belangrijke bijdrage levert aan de kwaliteit van de leefomgeving.

Tracé en uitrusting

Wegenis voor gemotoriseerd verkeer én zachte weggebruikers

Het projectgebied kent maar 1 reeds bestaande in- en uitgang voor het gemotoriseerd verkeer ter hoogte van de Turnhoutsebaan. Deze wegenis met een breedte van 7,5 meter wordt aangelegd in uitgewassen beton en ontsluit de (half) ondergrondse parkeergarage onder de meergezinswoningen (lot 1). Deze toekomstige openbare wegenis naar deze parkeergarage ligt tegen de westelijke perceelsgrens van het projectgebied. De bezoekersparking die bij het openbaar domein zal worden ingelijfd, wordt volgens het verkavelingsplan ingeplant tegen de achtertuinzone van de appartementsgebouwen (huisnummers 513-525) op de plaats waar het projectgebied verbreedt (noordwestelijk). Deze bezoekersparking bestaat uit 6 parkeerplaatsen waaronder 1 voor mindervaliden. De parkeerplaats voor mindervaliden wordt aangelegd in kasseien, de overige 5 parkeerplaatsen in klinkers met grasstroken. De aanrijzone naar deze parking wordt aangelegd in betongrasdallen met grind. De beschreven ontsluiting van de private parking en inplanting van de bezoekersparking maakt dat het projectgebied overwegend autovrij is (kindvriendelijk).

De zachte weggebruiker kan de site doorkruisen vanuit de Turnhoutsebaan richting het jaagpad (fietssnelweg) of omgekeerd. De doorwaadbaarheid van de projectsite maakt dat er geen sprake is van een gated community, een woonwijk met hekwerk waarvan alle in- en uitgangen zijn afgesloten. Het openbaar karakter van het binnengebied is zeer belangrijk om sociale interactie te bekomen tussen de toekomstige bewoners en de bewoners van de aanliggende woonwijk(en) en toevallige passanten die de doorsteek maken. Voor de zachte weggebruiker wordt een padenstructuur aangelegd in betongrasdallen met grind.

Noot:

Op 12 december 2023 verleende het Departement Mobiliteit & Openbare Werken (MOW) een advies waarin volgende opmerking wordt gemaakt: “Een in de mobiliteitstoets aangeraden flankerende maatregel is o.i. een essentiële: het verhogen van de fietsveiligheid op de Turnhoutsebaan ter hoogte van de ontsluitingsweg van de nieuw te bouwen site”.

Omtrent het advies van het Departement MOW wordt volgend standpunt ingenomen:

• Het Departement MOW geeft in haar advies geen suggesties/aanzet hoe de fietsveiligheid op de Turnhoutsebaan ter hoogte van de ontsluitingsweg kan worden verhoogd. Zij laat het bij voormelde zinsnede.

Naar aanleiding van het advies van het Departement MOW heeft de dienst omgeving van de gemeente Wijnegem op 13 december 2023 aan het Departement MOW gevraagd aan welke maatregelen zij dachten (suggesties) om de fietsveiligheid van voormelde ontsluitingsweg te verhogen. Op vrijdag 15 december 2023 werden via mail door het Departement MOW (Vervoerregio Antwerpen) volgende suggesties overgemaakt:

”Enkele suggesties van maatregelen waar aan kan gedacht worden:

• Fietsers langsheen Turnhoutsebaan in de voorrang – verhoogde aanleg van fietspad t.o.v. in-en uitrijden toegangsweg, misschien zelfs zebrapad, op die locatie mee in verhoging (wordt dan ganse breedte Turnhoutsebaan)
• Haaietanden (verplicht stoppen) voor uitrijdend verkeer uit toegangsweg
• Bebording op toegangsweg ifv van fietsers in voorrang
• Plaatsing spiegel(s) ter ondersteuning van de zichtbaarheid voor beide partijen
• Oplichtende signalisatie (na detectie) op mogelijk conflictmoment
• ….”

Sommige van de voormelde suggesties vereisen ingrijpende maatregelen. Heden zijn de werken aan de gang voor het vervangen van de brug over het Albertkanaal door een aparte auto- en fietsbrug in opdracht van De Vlaamse Waterweg. De huidige gewestweg N112 ‘Turnhoutsebaan’ zal na uitvoering van deze werkzaamheden voor een groot deel worden overgenomen door de gemeente en heraangelegd. Ook ter hoogte van de site zal de Turnhoutsebaan in handen van de gemeente komen. Het proces tot opmaak van een ontwerp voor de heraanleg van de Turnhoutsebaan is heden volop lopende waarbij de gemeente aandacht heeft gevraagd voor de locatie van voormeld ontsluitingspunt. Als last zal worden opgelegd dat de projectontwikkelaar moet instaan voor de herinrichting van het kruispunt nieuwe ontsluitingsweg en Turnhoutsebaan (zone ter hoogte van ontsluitingsweg, inclusief voetpad en fietspad) met de daarbij horende signalisatie zoals borden en markeringen. Het definitieve ontwerp van dit kruispunt in functie van een verkeersveilige ontsluiting gebeurt in onderling overleg met de gemeente en de deskundigen van het Agentschap Wegen en Verkeer en het Departement Mobiliteit en Openbare Werken.

Rioleringsstelstel & andere bovengrondse voorzieningen

Het projectgebied is volgens het overstromingsrapport (bron: geoloket.waterinfo.be) niet overstromingsgevoelig. De ‘Detailkaart Overstromingsgevoelige gebieden pluviaal’ (door hevige neerslag) in voormeld overstromingsrapport maakt melding van een perceelscore A: Geen overstroming gemodelleerd.

Uit uitgevoerde infiltratieproeven (studie en proefnemingen gevoegd bij het omgevingsdossier) blijkt dat het projectgebied infiltratiegevoelig is. De slechtste infiltratiecapaciteit bedraagt volgens de uitgevoerde studie 2,2 -6 m/s wat een relatief gunstige infiltratiecapaciteit is. Voorliggend verkavelingsplan maakt melding van de aanleg van een wadi met een totaal buffervolume van 56680 liter en een infiltratieoppervlakte van 207,92 vierkante meter. Het hemelwaterconcept bevat op het toekomstig openbaar domein volgende maatregelen (zie hemelwaternota gevoegd bij voorliggend omgevingsdossier):

• rijweg (589,35 vierkante meter) wordt aangelegd in niet-waterdoorlatende verharding (gewassen beton);
• parkeerplaatsen en toegang er naar toe in waterdoorlatende materialen. Enkel parkeerplaats voor mindervalide wordt aangelegd in niet-waterdoorlatende materialen;
• toegangspaden naar woningen in waterdoorlatende materialen. Hemelwater kan ook infiltreren in aanliggende groenzone;
• centrale wadi met een diepte van 0,90 meter met een overstortpeil van 0,30 meter ten opzichte van de bodem;
• waterdoorlatende poreuze ongewapende rioleringsbuizen voor afvoer hemelwater naar riolering in Turnhoutsebaan (diameter = 600 millimeter). Hemelwater afkomstig van aangesloten verhardingen kan infiltreren in de grond.

Artikel 12 van de hemelwaterverordening van 2013 meldt dat bij een verkavelingsvergunning met aanleg van nieuwe wegen een collectieve voorziening voor infiltratie of buffering moet worden aangelegd. Voor de berekening van de dimensionering van de infiltratie- of buffervoorziening wordt uitgegaan van de oppervlakte van de aan te sluiten wegverharding vermeerderd met 80 vierkante meter per kavel binnen de verkaveling. Volgende verharde oppervlakte worden in rekening gebracht: wegoppervlak (589,35 vierkante meter); 8 x 80m² per eengezinswoning (640 vierkante meter); dakoppervlakte meergezinswoningen (1032,93 vierkante meter).

Rekening houdende met het voorgaande kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat voorliggend verkavelingsproject voor een duurzame waterhuishouding gaat, waarbij wordt rekening gehouden met de bepalingen opgenomen in het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (B.S. 8 oktober 2013).

Noot:

Op 2 oktober 2023 werd de nieuwe regeling rond de gewestelijke hemelwaterverordening van toepassing. Artikel 21 van deze nieuwe gewestelijke hemelwaterverordening meldt het volgende: “Dit besluit is niet van toepassing op vergunningsaanvragen en meldingen die voor de datum van de inwerkingtreding van dit besluit worden ingediend.”

Als aanvulling op deze private fietsenstallingen, wordt door de ontwikkelaar op het toekomstig openbaar domein een fietsenstalling opgericht die plaats biedt aan 20 fietsen waarvan minstens 2 buitenmaatse volgens de voorliggende verkavelingsvoorschriften. Deze fietsenstalling, gelegen langs de nieuw aan te leggen wegenis heeft volgende afmetingen: 12,0 meter x 3,20 meter x 2,0 meter (LxBxH). Het gaat om overdekte fietsenstallingen zodat fietsen op een toegankelijke, veilige en diefstalbestendige wijze kunnen worden gestald. Het materiaalgebruik van de zichtbare openbare fietsenstalling is zacht van aard (houten gevelbekleding). De verharding binnen de zone van de fietsenstalling bestaat uit klinkers met grasstroken. Er kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat de projectsite vooral inzet op de zachte weggebruikers.

Op de gemeenschappelijke delen, ter hoogte van de toegangsweg en het centrale plein (parktuin), wordt volgens het omgevingsdossier accentverlichting voorzien of lichtpunten die steeds neerwaarts zijn gericht zodat er geen lichthinder wordt veroorzaakt naar de omgeving. 

Uplighters onder bomen en meerstammen (parktuin)                   Dotjes langs rijweg/oprit

Een lichtplan en plan van het straatmeubilair moet worden opgemaakt door de vergunninghouder/projectontwikkelaar(s) in overleg met de gemeente en net zoals de andere werkzaamheden voor het inrichten van het openbaar domein zijn ook de kosten voor deze bovengrondse constructies ten laste van de vergunninghouder/projectontwikkelaars.

Toetsing aan doelstellingen en principes decreet gemeentewegen (artikel 3 en 4)

Toetsing artikel 3 – decreet gemeentewegen

Er kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het rooilijnplan en het voorgestelde tracé en uitrusting van de wegenis de zachte weggebruiker voorrang geeft. De auto is ‘gast’. Het principe van een autoluw binnengebied met centrale parkingtuin die doorwaadbaar is voor de zachte weggebruiker onderstrepen dit. De doorwaadbaarheid van de site komt tot uiting in het feit dat via de toegang tot de projectsite de zachte weggebruiker zoals de fietser het binnengebied kan doorkruisen en vervolgens kan aansluiten op het jaagpad langsheen de hoofdwaterweg ‘Albertkanaal’. Er wordt dus een verbinding gemaakt met het bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk F5 dat langs het sas loopt (jaagpad langs hoofdwaterweg ‘Albertkanaal’). In de nabije toekomst wordt het fietsvriendelijk aanbod uitgebreid met een fietsbrug over het Albertkanaal.

Toetsing aan artikel 4 – decreet gemeentewegen

Er kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het rooilijnplan en het voorgestelde tracé en uitrusting van de wegenis rekening houdt met de principes vooropgesteld in artikel 4 van het gemeentewegendecreet:

• De inrichting van het openbaar domein, inclusief de voorgestelde wegenis, staat ten dienste van het algemeen belang. Door de nadruk te leggen op een inrichting die kindvriendelijk is (autovrije centrale parktuin) wordt het openbaar domein toegankelijk voor iedereen. Het verkavelingsontwerp maakt dat het openbaar domein zo veel mogelijk toegankelijk en bruikbaar wordt gemaakt voor alle burgers (principe van ‘Design for All) door de site doorwaadbaar te maken (verbinding met jaagpad langs Albertkanaal) voor de zachte weggebruiker. Enkel de zachte weggebruiker kan de projectsite doorkruisen. Het gemotoriseerd verkeer wordt ontsloten langs één zijde van het projectgebied. Het grotendeels autovrije binnengebied stimuleert tot beweging en sociaal contact wat een positieve weerslag heeft op de fysieke en mentale gezondheid.
• Een logisch gevolg van het inzetten op de zachte weggebruiker is dat dit de verkeersveiligheid ten goede komt. Een doordachte inplanting van de parkeerplaatsen voor de auto voor de bezoekers (toekomstige openbare parking) als voor de inwoners ((half) ondergrondse parking onder appartementen) aan de randen van het projectgebied zorgen ervoor dat het aantal mogelijke conflictpunten met de zachte weggebruiker minimaal is. Bovendien zorgt het beschreven tracé en uitrusting van het toekomstig openbaar domein met centrale parktuin ervoor dat de autobestuurder het gevoel krijgt dat hij zich bevindt binnen een verblijfsgebied waar de zachte weggebruiker ‘baas’ is. Extra aandacht wordt gevraagd voor de herinrichting van het kruispunt nieuwe ontsluitingsweg en Turnhoutsebaan (zone ter hoogte van ontsluitingsweg, inclusief voetpad en fietspad) met de daarbij horende signalisatie zoals borden en markeringen (ten laste van ontwikkelaar);
• Het kindvriendelijke van het ontwerp onderstreept dat rekening wordt gehouden met de behoeften van de toekomstige generaties.

Resultaten openbaar onderzoek 

Verwijzend naar artikel 47 van het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning neemt de gemeenteraad kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Er werden tijdens het gehouden openbaar onderzoek 3 bezwaarschriften ingediend. 2 via het omgevingsloket en 1 schriftelijk bezwaarschrift. Op 4 december 2023 werd een bezwaarschrift ingediend via het omgevingsloket door de eigenaar/bewoner wonende langs de Turnhoutsebaan 519, 001^e. Op 7 december 2023 werd een schriftelijk bezwaarschrift ingediend door de eigenaar/bewoner wonende langs de Hippolyte Meeusstraat 16. Op 15 december 2023 werd door Forum Advocaten via het omgevingsloket een bezwaarschrift ingediend in naam van 41 eigenaar(s) die enerzijds wonen in de omgeving van het projectgebied (Helenalei: 1; Hippolyte Meeusstraat: 7; 8; 10; 11; 12; 14; 16; 17; 24; 26; 30; 37; 38; 40; 46; 47; 52; 54; 64; 66; 76 Turnhoutsebaan: 501; 503 bus 1; 503 bus 3; 505 bus 1; 505 bus 3; 505 bus 4; 505 bus 5;  515 bus 1; 521 bus 3; 535 (2x vermeldt door Forum Advocaten in  lijst bezwaarindiener(s) onder nummer 19. en nummer 29.); 537 bus 2; 539; 531; 541; 551; 566; 580 bus 2) en anderzijds in naam van eigenaar die woont in Brasschaat en twee appartementen heeft langs de Turnhoutsebaan 503 bus 4 en bus 5. De bezwaarschrift(en) kunnen als volgt worden samengevat:

Water en groen

• Aanvraag is in strijd met de gewestelijke hemelwaterverordening: Geen garanties met betrekking tot minimale infiltratieoppervlakte;

Mobiliteit

• “De bij het aanvraagdossier gevoegde mobiliteitsnota van Vectris vertrekt vanuit volstrekt ongeloofwaardige en pertinent onjuiste basispremisses, waaronder een modal split van amper 45% autobewegingen van en naar de nieuwe verkaveling. Gelet op het Klimaatplan van Wijnegem, dat een ambitieuze modal split van 50% vooropstelt, blijkt duidelijk dat de door Novus Projects NV gehanteerde modal split niet kan worden aanvaard, waardoor bij uitbreiding ook de “resultaten” van de eigen mobiliteitsnota geen correct beeld van de daadwerkelijke mobiliteitsimpact van het aangevraagde ophangen. Uit voormelde mobiliteitsnota, die intern tegenstrijdige cijfers bevat m.b.t. het aantal te voorziene parkeerplaatsen, kan bovendien niet met zekerheid worden afgeleid dat de volledige parkeerdruk van het project op eigen terrein wordt opgevangen. Evenmin wordt voorzien in een volledig ondergrondse parkeergarage onder de meergezinswoningen, hetgeen nochtans wordt voorgeschreven door de parkeervoorschriften van Uw College.”;
• “De exacte/minimale dimensionering van deze half-ondergrondse parkeergarage wordt bovendien op geen enkele wijze verankerd in de verkavelingsvoorschriften voor lot 1. Evenmin wordt opgelegd dat loten 2 t.e.m. 9 pas na (of minstens samen met) lot 1 kunnen worden ontwikkeld, niettegenstaande volledige parkeerdruk van loten 2 t.e.m. 9 onder lot 1 moet worden opgevangen. Het verkavelingsplan creëert bovendien onduidelijkheid over de ligging van lot 10.”;
• “De mobiliteitsimpact van het aangevraagde, waarbij alle bijkomende voertuigbewegingen over de volledige lengte van twee bestaande, bebouwde percelen langsheen de Turnhoutsebaan verlopen, is eveneens onaanvaardbaar. Hetzelfde geldt voor de inplanting van de publieke “parkeerpocket”, vlak achter de private tuinzones langsheen de Turnhoutsebaan.”
• Onvoldoende parkeermogelijkheden voor de wagen rekening houdende met aantal woongelegenheden.  Toegevoegde mobiliteitsstudie bevat onvoldoende informatie om tot reële inschatting te komen van aantal parkeerplaatsen voor de wagen;

Aantal bouwlagen, dichtheid  & ruimtegebruik

• “De verkavelingsaanvraag schendt bovendien de goede ruimtelijke ordening. De verkavelingsvoorschriften laten meerdere meergezinswoningen van 3,5/4,5, dan wel 4/5 volwaardige bouwlagen onder plat dak toe. Naast het feit dat het daadwerkelijk aantal bouwlagen misleidend wordt geformuleerd in de verkavelingsvoorschriften, dit aangezien de inplanting van de parkeergarage t.o.v. het maaiveld niet duidelijk is (ondergronds, half ondergronds, dan wel gelijkvloers), is een dergelijk aantal bouwlagen in het geheel niet aanwezig in de onmiddellijke en zelfs de ruimere omgeving van de projectsite.”;
• “Het verkavelingsplan voorziet in een onaanvaardbaar ruimtegebruik, waarbij de kavels voor de zgn. “grondgebonden woningen” te klein worden ingetekend en qua oppervlakte geen aansluiting zoeken bij de aanpalende, reeds bebouwde percelen langsheen de Turnhoutsebaan en de Hippolyte Meeùsstraat. Evenmin wordt rekening gehouden met de huidige, gemiddelde bouwdichtheid langsheen voormelde straten die het projectgebied omzomen.”;
• Te hoge dichtheid (programma van 33 woongelegenheden + vrije beroepen) waardoor draagkracht wordt overschreden;
• Project leidt tot schaalbreuk rekening houdende met context bebouwde omgeving.  Maximum aantal bouwlagen voor lot 1 is niet verenigbaar met de omgeving;

Privacy- en schaduwhinder

• De thans voorgestelde ontwikkeling van het binnengebied zal leiden tot een onaanvaardbare impact op de privacy ten opzichte van de aangrenzende tuinzones, waarbij de bestaande groenbuffering verdwijnt en niet wordt gecompenseerd met een gelijk(w)aardige nieuwe aanplant op de perceelsgrens;
• De privacy wordt geschonden omdat appartementen/woongelegenheden langs de Turnhoutsebaan uitkijken op het projectgebied. Vellen van bomen en inplanting bezoekersparking verergeren de situatie naar inkijk toe. Bezwaarindiener Turnhoutsebaan 519, 001^e stelt voor volgende voorwaarde op te nemen in de vergunning: “Het eerste plantseizoen volgend op realisatie van het aangevraagde project dient de haag, voorzien ter hoogte van de bezoekersparkeerplekken, uitgevoerd te worden middels hoogstammige bomen of voldoende hoog en dicht haagwerk. Dit zodoende dat de inkijk vanwege gebruikers van deze parking richting de westelijk gelegen appartementen belemmerd wordt. Dit dient gestaafd te worden met een gedetailleerd beplantingsplan.”
• Maximum aantal bouwlagen voor lot 1 leidt tot schending privacy (inkijk) naar aanpalende bebouwde percelen;
• De loten 2 en 3, bestemt voor eengezinswoningen, staan te dicht tegen de achter perceelgrens van de eigendommen die uitgeven op de Hippolyte Meeusstraat. Dit leidt tot overmatige schaduwhinder in de (groente)tuin van deze eigendommen en tot hinder wat betreft zichten (zicht op woningen met hoogte van 10 meter).

Het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014, na wijzigingen, meer bepaald artikel 31 §1.

Het decreet lokaal bestuur van 22 december 2017, na wijzigingen, meer bepaald artikels 40 en 41.

Het decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019, in het bijzonder artikelen 3, 4 en 12 §2.

Het besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, meer bepaald artikel 47.

De beslissing van het college van burgemeester en schepenen van 28 december 2023 waarbij beslist werd om de gemeenteraad samen te roepen om een beslissing te nemen over de zaak der wegen.