2023_GR_00063 - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan - Definitieve vaststelling RUP 'Vigna' - Goedkeuring

IGEAN dienstverlening werd door het college van burgemeester en schepenen van lokaal bestuur Wijnegem in zitting van 27 december 2018 aangesteld als ontwerper van het RUP 'Vigna'. Het RUP heeft volgende doelstellingen: 

• de inplanting mogelijk maken van een loods voor de verwerking van druiven tot wijn,
• in de bestaande woningen een bed and breakfast en een conciërgewoning onder brengen,
• het toelaten van een infrastructuur om wijnproeverijen te laten doorgaan in gebouwen en in open lucht,
• beperkte parkeerruimte voorzien voor de wijnmakerij, de wijnproeverij en de bed and breakfast.

Visie

Visie komende 10 jaar

De ontwikkeling van nieuwe wijngaarden is voor de nabije toekomst niet voorzien. Het RUP heeft als doel de wijnmakerij te herlokaliseren van het kasteel Vigna naar de wijngaarden ten westen van de ’s Gravenwezelsteenweg.

Er wordt geopteerd om de nieuwe loods, +/- 640 m² groot, te bundelen bij de bestaande gebouwen, ’s Gravenwezelsteenweg 37 en 39, die tevens eigendom zijn van de firma Vigna bvba en in gebruik zijn als bed and breakfast, conciërgewoning en wijnproeverij, om zo de omliggende open ruimte te vrijwaren. De loods sluit aan bij de woning te ’s Gravenwezelsteenweg 39 en is er een uitbreiding van. In de loods worden volgende activiteiten ondergebracht: 

• kelder: rijping van wijn in eiken vaten,
• gelijkvloers: ruimtes voor botteling van wijn, etikettering en verpakking, opslag van afgewerkte producten, opslag van leeggoed, opslag van wijn in 22 cuves (tanks), werkruimte en garage voor tractoren en wijnbouwwerktuigen,
• verdieping onder schuin dak: stockage van wijn.

De loods wordt in dezelfde esthetische materialen uitgevoerd als de bestaande wijnproeverij, nl. gevels in natuurlijke brede eiken beplanking en het dak in zwarte gegolfde platen. Deze materialen zorgen voor een landschappelijke inpassing van het gebouw in de omgeving (cfr. bestaande wijnproeverij). Hemelwater wordt opgevangen in ACODRAIN-geulen en komt terecht in ondergrondse betonnen reservoirs. Dit water wordt gebruikt voor besproeiing en reiniging. Het hemelwater op de loods wordt plaatselijk geïnfiltreerd in de zanderige bodem. Om de loods te kunnen realiseren, wordt een doorgeschoten haag, bestaande uit cipressen, gerooid en een deel van de wijnstokken ten noorden van de loods.

De woning te ’s Gravenwezelsteenweg 39 zal op de gelijkvloerse verdieping ingericht worden met burelen en een refter voor het personeel en op de eerste verdieping met 2 slaapkamers onder het dak, horende bij de bed and breakfast.

De bestaande eengezinswoning te 's Gravenwezelsteenweg 37 werd verbouwd tot een conciërgewoning met 5 overnachtingsmogelijkheden voor telkens 2 personen. De conciërge is werkzaam in de wijnmakerij en de wijngaard. Door de ligging van de conciërgewoning nabij de wijngaarden is er permanent controle mogelijk. De conciërge zorgt ook voor de opvang van bezoekers, het ontbijt en het onderhoud van de infrastructuur. De bed and breakfast wordt bestendigd als toeristische logies. Deze functie is verenigbaar met de agrarische functie van de omgeving en draagt bij tot het recreatief medegebruik van het omliggende openruimte gebied. Een bestaande houten berging wordt gebruikt als wijnproeverij. De Vigna-wijnen zijn een streekproduct met een eco-toeristische waarde voor de gemeente Wijnegem. De wijnproeverij staat volledig in het teken van de promotie van deze wijnen en draagt bij tot het recreatief medegebruik van deze open ruimte. Bezoek en toeristische wandelingen door de wijngaarden worden gecombineerd met de wijnproeverij. Naast de houten wijnproeverij kan een open luifel dienstig zijn bij wijnproeverijen in openlucht.

De toegang tot de wijnmakerij, de wijnproeverij en de bed and breakfast, blijft gesitueerd in de Groenstraat. Het domein blijft afgeschermd van de ’s Gravenwezelsteenweg en de Groenstraat door een inheemse haag.

De parkeerruimte voor werknemers en bezoekers wordt gesitueerd ter hoogte van de toegang tot het domein en wordt uitgevoerd in waterdoorlatende en natuurlijke materialen (bv. dolomiet, grasdallen, kasseien, …) die passen in het landschap. Er worden ca. 25 parkeerplaatsen voorzien langs de bosrand. Eventueel overdekte fietsenstallingen met een oppervlakte van minimaal 50 m² worden gesitueerd in het verlengde van de parking. Deze worden voorzien van elektrische laadpunten die mogelijks gevoed worden door zonnepanelen. De fietsenberging wordt uitgevoerd in eikenhouten balken en met een dak in dezelfde materialen als de wijnproeverij.

Het vrachtverkeer naar de wijnmakerij blijft beperkt tot vrachtwagens van maximum 7,5 ton. Het is niet de bedoeling het domein met grote vrachtwagens in te rijden teneinde het domein niet te ontsieren met grote wegen en verharde parkings. De leveringen en afhalingen zullen meestal met personenwagens of bestelwagens gebeuren en uitzonderlijk met lichte vrachtwagens. Een maximum van gemiddeld een 5-tal leveringen/afhalingen per dag wordt verwacht tijdens het hoogseizoen dat loopt van mei tot oktober. Zwaardere vrachtwagens lossen hun goederen bij het bedrijf Frisomat in de Stokerijstraat te Wijnegem, vanwaar de goederen met kleinere vrachtwagens geleverd worden aan de wijnmakerij. Dit vrachtverkeer maakt gebruik van de wegen die nu reeds aanwezig zijn op het terrein.

Andere toegelaten verhardingen zijn:

• Terrassen aan de bed and breakfast/conciërgewoning.
• Terras voor de wijnproeverij.
• Toegangen tot de gebouwen.
• Prefab betonnen vloerplaten voor de toegang tot de loods omwille van milieu-/hygiënische redenen. Het water infiltreert tussen de platen.
• Paden in natuurlijke waterdoorlatende materialen.

Procesverloop

Het planproces voor de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan en plan-MER wordt uitgevoerd overeenkomstig de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en het besluit betreffende de integratie van effectbeoordelingen in het planningsproces voor ruimtelijke uitvoeringsplannen. De nodige stappen voor de opmaak van een MER-screeningsnota zijn geïntegreerd in de procedure. In een eerste fase werd een procesnota en een startnota opgemaakt. De startnota werd voorgelegd aan de bevolking, de besturen en de adviesinstanties. Zij hadden de mogelijkheid opmerkingen en adviezen uit te brengen over de startnota. Op basis van de inspraakreacties en de adviezen van de adviesinstanties werd een scopingnota opgemaakt. De scopingnota bevat dezelfde onderdelen als de startnota, maar is verder uitgewerkt op basis van de uitgebrachte adviezen van de openbare besturen en het resultaat van de publieke raadpleging over de startnota. Vervolgens werd het RUP verder uitgewerkt tot een voorontwerp. Het voorontwerp van het RUP, met inbegrip van de MER-screening (beoordeling van de milieueffecten), werd voor advies overgemaakt aan de adviesinstanties. Er werd een plenaire vergadering georganiseerd op 1 juli 2022 om vervolgens tot voorliggend ontwerp te komen.

De gemeenteraad van Wijnegem stelde in zitting van 21 november 2022 het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Vigna’ voorlopig vast.

Overeenkomstig artikel 2.2.21., §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) onderwerpt het college van burgemeester en schepenen het ontwerp van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan samen met het ontwerp van de effectenbeoordelingsrapporten aan een openbaar onderzoek.

Het openbaar onderzoek voor het RUP ‘Vigna’ liep van 12 december 2022 tot en met 9 februari 2023.

Adviezen hogere overheden en advies GECORO

De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO) heeft in zitting van 4 mei 2023 alle adviezen, opmerkingen en bezwaren die werden geuit tijdens het voormeld openbaar onderzoek gebundeld en gecoördineerd en een gemotiveerd advies uitgebracht. Het advies van de GECORO bevat het integrale advies van de hogere overheden. Het advies van de GECORO d.d. 4 mei 2023 is voorwaardelijk gunstig.

In het kader van het openbaar onderzoek over het RUP Vigna werd één schriftelijk bezwaarschrift ingediend door Forum Advocaten op verzoek van de heer Damien De Cock, wonende aan de ’s Gravenwezelsteenweg 30 te 2110 Wijnegem. Dit bezwaarschrift werd via aangetekend schrijven en via mail d.d. 9 februari 2023 overgemaakt aan de gemeente Wijnegem.

De deputatie van de provincie Antwerpen bracht advies uit in zitting van 9 maart 2023. Het advies is gunstig zonder opmerkingen. Het departement omgeving deelde op 9 maart 2023 via het uitwisselingsplatform voor digitale stedenbouwkundige informatie (DSI) mee dat zij geen advies verlenen.

Conform artikel 2.2.21. §5. van de VCRO wordt het voormelde bezwaarschrift en het advies van de deputatie van de provincie Antwerpen toegevoegd als bijlage bij dit besluit.

Het gemotiveerd advies van de GECORO in zitting van 4 mei 2023 met betrekking tot de adviezen, opmerkingen en bezwaren die werd geuit tijdens het voormeld openbaar onderzoek luidt als volgt: 

”…

2. Resultaten adviezen en openbaar onderzoek

De resultaten met betrekking tot het openbaar onderzoek werden toegelicht door Kurt Bisschops, expert omgeving & mobiliteit/ruimtelijk planner van IGEAN.

In het kader van het openbaar onderzoek over het RUP Vigna werd één schriftelijk bezwaarschrift ingediend door Forum Advocaten op verzoek van de heer Damien De Cock, wonende aan de ’s Gravenwezelsteenweg 30 te 2110 Wijnegem. Dit bezwaarschrift werd via aangetekend schrijven en via mail d.d. 9 februari 2023 overgemaakt aan de gemeente Wijnegem.

2.1. Adviezen

De deputatie van de provincie Antwerpen bracht advies uit in zitting van 9 maart 2023. Het advies is gunstig zonder opmerkingen. De GECORO neemt kennis van dit advies. Het advies van de deputatie wordt als bijlage opgenomen in het advies van de GECORO en maakt er onderdeel van uit.

Het departement omgeving deelde op 9 maart 2023 via het uitwisselingsplatform voor digitale stedenbouwkundige informatie (DSI) mee dat zij geen advies verlenen.

2.2. Bezwaarschrift ‘Forum Advocaten’

De bezwaarindiener stelt dat er reeds verschillende activiteiten zoals (muziek)evenementen plaatsvonden op het domein Vigna die zijn rustig woongenot verstoren. De bezwaarindiener vreest dat hij nog meer geconfronteerd zal worden met buitensporige geluidshinder nu de voorschriften van het RUP toelaten dat er op het domein Vigna evenementen plaats kunnen vinden in het kader van de wijnproeverij en wijnhandel waarbij de aanleg van een parking met maximum 25 wagens is toegelaten, wat een negatieve impact zal hebben op de mobiliteit.

Behandeling onderdelen bezwaarschrift:

1. Het RUP wordt niet opgemaakt in het algemeen belang.

De opmaak van een RUP moet het algemeen belang dienen. Het uitgangspunt van een planningsinitiatief moet zijn dat de plannende overheid een afweging maakt van alle relevante aspecten van het plandossier, dat zij daarbij aandacht heeft voor alle in het geding zijnde belangen en dat zij door middel van het plan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en een goede ruimtelijke ordening nastreeft. De begunstiging van één privaat belang mag met andere woorden niet het enige doel zijn van de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het ruimtelijk uitvoeringsplan Vigna is enkel ingegeven om de particuliere belangen van het wijndomein Vigna te dienen, er is in casu geen enkel algemeen belang voorhanden.

Alles in de toelichtingsnota geeft hiervan blijk:

• “Het RUP heeft volgende doelstellingen:

1. De inplanting mogelijk te maken van een loods voor de verwerking van druiven tot wijn.

2. In de bestaande woningen een bed and breakfast onder te brengen en een conciërgewoning.

3. Het toelaten van infrastructuur om wijnproeverijen te laten doorgaan in gebouwen en in open lucht.

4. Beperkte parkeerruimte te voorzien voor de wijnmakerij, de wijnproeverij en de bed and breakfast.”

• Er worden reeds plannen toegevoegd van de te bouwen constructies.

Deze doelstellingen zijn uitsluitend ingegeven door een uitsluitend particulier belang.

Het RUP laat ook toe om alle wederrechtelijk opgetrokken constructies en wederrechtelijk uitgevoerde activiteiten (functies) te kunnen herstellen/laten regulariseren, wat momenteel niet mogelijk is. Dit wordt expliciet bevestigd in de toelichtingsnota:

“- De tuinberging werd zonder vergunning ingericht als een wijnproeverij. Ook de aanpalende overkapping werd opgericht zonder vergunning.

- De Bed-and-Breakfast in de woning ’s Gravenwezelsteenweg 37 is ook niet vergund.”

“Ten zuidwesten van beide woningen staat een tuinhuis dat ingericht is voor wijnproeverijen. Het tuinhuis werd anders vorm gegeven dan vergund, nl. andere raam- en deuropeningen en een dak in zwarte golfplaten i.p.v. rode pannen. Naast dit tuinhuis werd in functie van wijnproeverijen in open lucht een overkapping opgericht, weliswaar zonder vergunning.”

Dit toont volgens de bezwaarindiener aan dat het RUP enkel in het belang van het wijndomein zelf wordt opgemaakt.

Behandeling bezwaar:

Rond het aspect van algemeen versus privaat belang met betrekking tot de opmaak van een RUP gelden in de wetgeving en de rechtspraak volgende principes:

• De ruimtelijke ordening moet steeds gericht zijn op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, waarbij de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar worden afgewogen. Een RUP mag niet uitsluitend gericht zijn op het dienen van particuliere belangen. In dat geval zou er namelijk sprake zijn van machtsafwending, aangezien de overheid haar bevoegdheid aanwendt om het persoonlijk belang van een private partij te laten primeren boven het algemeen belang.
• Een RUP kan gericht zijn op de ontwikkeling van een welbepaald project, op voorwaarde dat de plannende overheid de belangen van het project afweegt ten opzichte van de omgeving en de belangen van andere eigenaars en bewoners. Elke ruimtelijke ontwikkeling op planniveau dient immers in het openbaar belang te geschieden. De plannende overheid dient alle ruimtelijke en maatschappelijke behoeften objectief en gelijktijdig af te wegen. Er dient afdoende gemotiveerd te worden waarom ook het algemeen belang gediend is met het plan. Dit wordt bevestigd door rechtspraak (arrest Raad van State van 26 oktober 2021).
• In de rechtspraak wordt tevens bevestigd dat het een plannende overheid toegelaten is om bij de opmaak van een RUP rekening te houden met het bestaan van een onvergunde constructie. De regularisatie van bepaalde zonevreemde toestanden kan het gevolg, doch niet het opzet van een planningsinitiatief zijn.
• De rechtspraak stelt ook dat de ontwikkeling van een bestemming ruimtelijk moet worden afgewogen en niet mag verschillen afhankelijk van de actor die de bestemming realiseert. Een RUP kan niet tot gevolg hebben dat de bestemming maar door een welbepaalde persoon kan worden gerealiseerd.

Het RUP voldoet aan deze voorwaarden:

• De bestemming is niet verbonden aan één enkele actor, maar kan door andere partijen gerealiseerd worden. Het RUP blijft op lange termijn van toepassing en realiseerbaar, ook als de eigendomssituatie zou wijzigen.
• Er werd een ruimtelijke afweging gemaakt naar de omgeving en de omwonenden. Dit komt tot uiting in de stedenbouwkundige voorschriften:
1. Er wordt een clustering van de gebouwen opgelegd om de impact op de open ruimte te beperken. Ook de positieve effecten op het bestaande domein Vigna worden mee in overweging genomen.
2. Er worden randvoorwaarden geformuleerd om de landschappelijke inpassing te optimaliseren.
3. Er worden voorwaarden opgelegd om de mobiliteitsimpact beperkt te houden en het parkeren te beperken tot het eigen terrein.
4. Er worden enkel laag-dynamische activiteiten toegelaten met een beperkte impact op de omgeving.
5. In functie van de verkeersveiligheid wordt geen rechtstreekse aansluiting op de ’s Gravenwezelsteenweg toegelaten.
• De wijnmakerij heeft een toeristisch-recreatief potentieel met een positieve uitstraling voor de gemeente Wijnegem en draagt zo ook bij aan het algemeen belang.

2. Het RUP wijkt af van het ruimtelijk structuurplan.

Volgens het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) van de gemeente Wijnegem ligt de desbetreffende regio in landbouwgebied en dienen de percelen als lokale natuurverbinding (Wezelsebeek).

Het GRS stelt dat het landbouwgebied een belangrijke natuurlijke en landschappelijke waarde heeft. Binnen de landbouwgebieden ligt de nadruk op grondgebonden landbouw met het doel om de open ruimte te vrijwaren:" (p.35 GRS).

“Het open karakter van de landbouwgebieden moet behouden blijven en mag niet aangetast worden door bijkomende bebouwing en serres. Grondgebonden landbouw is de hoofdfunctie.

Het beleid zal gericht zijn op inbreiding en kernversterking. Dit betekent dat nieuwe activiteiten (wonen, handel, recreatie…) zo veel mogelijk ingepast worden in en aansluitend bij de bestaande woonkernen. Aansnijden van open ruimte voor deze functies wordt tegengegaan.” (pag. 5 GRS).

“Het landbouwgebied heeft een belangrijke natuurlijke en landschappelijke waarde. De landbouwactiviteiten blijven marginaal aanwezig in de ruimte. De uitbreiding van kleine landschapselementen wordt gestimuleerd om verbindingen te krijgen tussen de bosgebieden, natuurgebieden en beekvalleien. Landbouwbedrijven moeten zich hoofdzakelijk richten op grondgebonden landbouw. Hierdoor zal het areaal van weilanden en akkers in de toekomst behouden blijven. Bijgevolg blijft het open karakter van het landschap behouden. Nieuwe landbouwexploitatiezetels zijn niet meer mogelijk in de gemeente.” (pag. 40 GRS).

Middels het RUP zal de open ruimte juist meer versnipperd raken. Het perceel met nr. 597L zal immers quasi volgebouwd mogen worden.

Het RUP laat toe dat een wijnhandel wordt gerealiseerd. Er mogen wijnproeverijen, al dan niet met bijhorende evenementen, worden georganiseerd. Dit staat haaks op de doelstelling om open ruimte in landbouwgebied te vrijwaren en om het aansnijden van open ruimte voor handel en recreatie tegen te gaan.

Overigens stelt het GRS dat in het open ruimte gebied de bebouwing langs de Broekstraat en de ‘s Gravenwezelsteenweg de belangrijkste bebouwingsconcentraties vormen. Deze concentraties moeten in hun huidige vorm blijven bestaan zonder dat ze kunnen uitbreiden. Dit wordt ook expliciet opgenomen in de toelichtingsnota bij het RUP Vigna:

“In het open ruimte gebied vormen de bebouwing langs de Broekstraat en de ‘s Gravenwezelsteenweg de belangrijkste bebouwingsconcentraties. Deze concentraties blijven in hun huidige vorm bestaan zonder dat ze kunnen uitbreiden. Binnen de huidige begrenzing van het woonparkgebied en het woongebied met landelijk karakter kunnen onbebouwde percelen verder ingevuld worden.” (pag. 37 GRS). Het RUP Vigna beoogt juist, in tegenstelling tot wat in het GRS als gewenste ruimtelijke structuur wordt omschreven, een uitbreiding van de bebouwingsconcentraties langs de ’s Gravenwezelsteenweg.”

Behandeling bezwaar:

Een RUP doet enkel uitspraken over ruimtelijke aspecten, maar heeft geen impact op bedrijfseconomische aspecten zoals de vestiging van een landbouwzetel. De wijnmakerij heeft momenteel een landbouwzetel nabij het kasteel Vigna, Turnhoutsebaan 600, 2110 Wijnegem, dus het betreft geen bijkomende zetel.

Wijnbouw is een grondgebonden agrarische activiteit die past binnen de visie van het GRS op deze deelruimte. Dit wordt bevestigd in de adviezen van bevoegde overheidsinstanties, zowel de provincie Antwerpen als het Departement Landbouw en Visserij. De bestemming van het RUP wordt ook in de stedenbouwkundige voorschriften ingedeeld in de gebiedscategorie ‘landbouw’, wat eveneens bevestigt dat de wijnbouw een agrarische activiteit is en dus niet strijdig met het GRS.

Het GRS voorziet voor de landbouwsector in een gedifferentieerde inkomstenverwerving via aanverwante activiteiten zoals hoevetoerisme en verkoop van hoeveproducten " (zie p.60 GRS). De wijnproeverij en het bezoekersaspect van de wijnmakerij passen binnen deze visie. De clustering van de activiteiten aan de ’s Gravenwezelsteenweg moet in samenhang bekeken worden met de huidige locatie in het domein aan de Turnhoutsebaan. De clustering van de functies op één locatie zorgt voor een efficiënte bedrijfsvoering, heeft een positieve impact op het domein Vigna aan de Turnhoutsebaan, beperkt het aantal verkeersbewegingen en draagt bij tot de beleving en uitstraling van de wijnbouw in Wijnegem.

De nieuwe loods wordt ingeplant bij de bestaande bebouwingsconcentraties en veroorzaakt geen verdere versnippering van de open ruimte. Perceel 597L zal niet volledig volgebouwd worden. Het toegelaten bebouwingspercentage is beperkt tot max. 20% van de totale oppervlakte van de zone. Het RUP legt een clustering van nieuwbouw met de bestaande gebouwen op.

3. De stedenbouwkundige voorschriften zijn te vaag omschreven en genereren overlast voor de omgeving.

3.1. Specificatie vereist dat er geen evenementen mogen plaatsvinden.

Overeenkomstig artikel 1.1 RUP Vigna mogen de betrokken percelen worden aangewend voor volgende bestemmingen:

1. wijnmakerij en wijnproeverij, inclusief aanhorigheden en ondersteunende voorzieningen (kantoren, beperkte wijnhandel, personeelsruimten, bergruimte…);
2. toeristische logies;
3. wonen: eengezinswoning en/of conciërgewoning.

De bestemming “wijnproeverij” is te ruim en te vaag en wordt niet gedefinieerd. Ook stellen de voorschriften dat deze bestemming “inclusief aanhorigheden” moet worden begrepen. Het is niet duidelijk wat onder ‘aanhorigheden’ begrepen moet worden. Er wordt immers een niet-limitatieve oplijsting gevoegd (“…”).

De bezwaarindiener wil dat in de stedenbouwkundige voorschriften duidelijk komt vast te staan dat er geen (muziek)evenementen of promo-evenementen voor de wijnen zijn toegelaten, omdat die ernstige hinder veroorzaken voor bezwaarindiener.

Behandeling bezwaar:

Een wijnproeverij kan kort gedefinieerd worden als ‘een bijeenkomst waar mensen wijn proeven’ of breder als ‘een bijeenkomst waarbij individueel of in groepsverband wijn wordt geproefd, met als doel wijn op kwaliteit te beoordelen, een algemene kennismaking met wijn te hebben, of het leren (her)kennen van smaakvoorkeuren, druivenrassen en/of wijngebieden.” Uit deze definitie blijkt duidelijk dat het gaat om de activiteit van het proeven en keuren, een rustige activiteit die concentratie vereist. Deze definitie kan overgenomen worden in het RUP om meer duidelijkheid te geven over de toegelaten activiteiten. (Muziek)evenementen of promo-evenementen die een wijnproeverij overstijgen en hinder zouden kunnen veroorzaken naar de omgeving vallen niet onder deze definitie en zullen dus niet toegelaten zijn volgens de voorschriften van het RUP. De schaalgrootte van de gebouwen en de beperkte parkeermogelijkheden vormen een verdere ruimtelijke beperking voor de toegelaten activiteiten.

3.2 De voorschriften m.b.t. de 20% en 15% regel zijn onvoldoende duidelijk opgesteld.

Volgens artikel 1.2.1 bedraagt de maximale terreinbezetting 20% van de totale oppervlakte van de zone en volgens artikel 1.2.2 mag nog eens 15% van de totale oppervlakte verhard worden. Bij het samenlezen komt men tot een toegelaten verhardingsgraad van 35%.  Het grafisch plan duidt enkel de helft van de zone als bebouwbaar. Het is niet duidelijk of men met de totale oppervlakte, de oppervlakte van de hele zone, of enkel deze van de bebouwbare zone bedoelt. In het eerste geval bedraagt de toegelaten verharding 35% van 9.083m²= 3.179m² verharding, wat nefast is voor het ruimtegebruik van perceel 597L. De toegelaten verhardingsgraad is disproportioneel groot voor het nagestreefde doel.

De bezwaarindiener wenst in ieder geval dat in de bindende voorschriften wordt verduidelijkt dat deze loods in geen enkel geval kan worden aangewend voor (muziek)evenementen, zoals, doch niet beperkt tot, huwelijksfeesten, bedrijfsfeesten, etc.

Behandeling bezwaar:

De maximale terreinbezetting van de bebouwing bedraagt 20% van de totale oppervlakte van de zone volgens artikel 1 ‘Zone voor wijnmakerij en toeristische logies’. Ook de maximaal te verharden oppervlakte is berekend ten opzichte van de totale oppervlakte van de bestemmingszone volgens artikel 1.

Het percentage bebouwing is gerekend in functie van de vergunde bed and breakfast of eengezinswoning (424 m²), 2 bijgebouwen (110m²), de geplande loods (648m²) en een fietsenstalling inclusief elektriciteitscabine (110m²), wat overeenkomt met een bebouwingspercentage van 14%. In de toekomst is mogelijk nog ruimte noodzakelijk voor opslag van materialen.

De verharding is gerekend in functie van de interne wegenis (495m²), de circulatieruimte van de wijnmakerij (506m²) en de terrassen op de binnenkoer (79m²), wat overeenkomt met een verhardingspercentage van 12%. Er wordt een marge voorzien om de parkeerplaatsen, die momenteel onverhard zijn, te voorzien van een (half)verharding, zodat deze ook bij frequenter gebruik en in slechte weersomstandigheden kwalitatief bruikbaar blijven.

De afrondingen worden ook voorzien om met enige flexibiliteit te kunnen inspelen op onvoorziene ontwikkelingen, zoals wijzigingen in de wetgeving, landmeetkundige opmetingen, verplichtingen vanuit de milieuwetgeving.

3.3 Het toegelaten aantal parkeerplaatsen zal leiden tot mobiliteits- en geluidsoverlast.

Het maximum aantal parkeerplaatsen (25 volgens de toelichtingsnota) moet worden opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften. In het huidig ontwerp is het aantal parkeerplaatsen niet afdwingbaar, hetgeen rechtsonzekerheid met zich meebrengt.

Het maximum aantal van 25 parkeerplaatsen dat in de toelichtingsnota wordt vooropgesteld is te hoog voor de beoogde activiteiten en is hinderlijk voor de directe omgeving waarin de bezwaarindiener woonachtig is.

Volgens het plan zal de ontsluiting naar het parkeerterrein ter hoogte van de woning van de bezwaarindiener worden voorzien. Wanneer er 25 wagens mogen parkeren, zal dat een sterke nadelige impact hebben op de mobiliteit en het rustig woongenot van bezwaarindiener. Momenteel is er immers slechts een parkeerruimte voorzien voor gemiddeld 10 wagens. De toename in het aantal parkeerplaatsen overstijgt de draagkracht van de (landbouw)omgeving.

Behandeling bezwaar:

De voorziene parkeerplaatsen zijn noodzakelijk voor het personeel, de bezoekers van de wijnproeverij en de logies. Van het personeel kan een duurzaam verplaatsingspatroon verwacht worden. De bezoekers van de wijnproeverij en de gasten van de logies zullen echter vaak vanop grotere afstand komen en de verplaatsingen zullen toch vooral met de wagen gebeuren. Door het gebrek aan parkeerplaatsen in de omgeving moet de parkeerbehoefte volledig op het eigen terrein opgevangen kunnen worden. Na aanleg van de nieuwe brug over het Albertkanaal, waarbij het fietspad over de Groenstraat loopt, moet ‘wildparkeren’ in deze omgeving zeker vermeden worden. Het aantal parkeerplaatsen is dan ook een realistische inschatting en een noodzakelijke voorziening.

De parkeerplaatsen staan ten dienste van de bewoners van de woningen, de bezoekers van de toeristische logies, de werknemers van de wijnmakerij en de wijngaard, de bezoekers van de wijnproeverij. De 25 parkeerplaatsen zijn nodig om de parkeervraag van de bewoners, de toeristische logies, bezoekers wijnproeverij en werknemers op te vangen.

De hinder die deze 25 parkeerplaatsen veroorzaken voor bezwaarindiener is zeer beperkt, zeker in vergelijking met de hinder die 5 à 6.000 voertuigen (verkeerstelling maart 2018) veroorzaken die hier dagelijks voorbij rijden.

3.4. De toegestane loods heeft een negatief effect op de bestaande cultuur-historische aspecten in de omgeving.

De woning aan de ’s Gravenwezelsteenweg 37 is aangeduid als bouwkundig erfgoed. Door de toegelaten (ver)bouwingswerken zal de erfgoedwaarde verloren gaan of toch aanzienlijk verminderen. De bestaande woning zal immers worden overmeesterd door de grote loods.

De toelichtingsnota vermeldt:

“Indien ingrepen gepland worden die een mogelijk effect hebben op de erfgoedwaarden dient dit door de aanvrager degelijk onderzocht en onderbouwd te worden en indien een erfgoedtoets noodzakelijk is zal die op dat moment, op maat van een concreet dossier, uitgevoerd moeten worden.”

Dit is in tegenstrijd met de rechtspraak van de Raad van State die stelt:

“Het zorgvuldigheidsbeginsel impliceert overigens dat vastgestelde hinder niet kan verschoven worden naar een later, onbepaald tijdstip. Een overheid die een bepaald hinderaspect als probleempunt erkent, kan het niet nalaten om hieromtrent de nodige maatregelen te nemen.”

De contouren van de loods kunnen dan ook geenszins worden toegestaan. Het RUP zal ook op dit gebied herzien moeten worden zodat het lokaal dat voorzien wordt voor de wijnproeverij binnen/in de loods niet groter is dan 40m². De wijnproeverij mag eveneens niet gehouden worden buiten het lokaal dat hiertoe specifiek bestemd is en met aanduiding van plaats en oppervlakte.

Behandeling bezwaar:

Voor de verbouwing van de woningen te ’s Gravenwezelsteenweg 37 en 39 werden reglementaire stedenbouwkundige/omgevingsvergunningen afgeleverd op respectievelijk 5 juni 2014 en 10 november 2021, conform het geldende RUP Kasteeldomeinen. Dit zal verduidelijkt worden in de toelichtingsnota.

De betrokken woningen zijn niet beschermd als monument, noch gelegen in een beschermd dorpsgezicht. De woningen zijn enkel opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Men kan onmogelijk alle effecten op het onroerend erfgoed van toekomstige omgevingsvergunningsaanvragen op voorhand inschatten. In de stedenbouwkundige voorschriften zijn wel criteria opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de effecten minimaal zijn. Zo wordt er opgelegd dat: “De verschillende gebouwen vormen een harmonieus geheel voor wat betreft stijl, vorm en materiaalkeuze, waarbij ook een positieve contrastwerking tussen hoevegebouwen en wijnmakerij mogelijk is. De materiaalkeuze is gericht op een goede landschappelijke integratie.” Enkel op basis van een concrete aanvraag kan geoordeeld worden of aan dit criterium voldaan is.

Niet zozeer de omvang van de nieuwe loods, maar het materiaalgebruik en vormgeving van het gebouw zal bepalen of de loods een harmonieus geheel vormt met de historische hoevegebouwen.

Door het formuleren van deze randvoorwaarden in de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP blijkt duidelijk dat de mogelijke hinder niet wordt doorgeschoven naar een later tijdstip. Het RUP omvat beoordelingscriteria en in de toelichtingsnota wordt verwezen naar de instrumenten die het de vergunnende overheid mogelijk maken om de mogelijke impact gemotiveerd te beoordelen. Het is niet wenselijk om elke functie exact te lokaliseren op plan.

3. Algemene conclusie: Advies GECORO

De GECORO verleent een gunstig advies met betrekking tot het ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Vigna”. De GECORO adviseert het volgende:

• In de stedenbouwkundige voorschriften wordt in artikel 0.1 ‘terminologie’ de volgende definitie van ‘wijnproeverij’ opgenomen: “een bijeenkomst waarbij individueel of in groepsverband wijn wordt geproefd, met als doel wijn op kwaliteit te beoordelen, een algemene kennismaking met wijn te hebben, of het leren (her-)kennen van smaakvoorkeuren, druivenrassen en/of wijngebieden.
• In de toelichtingsnota wordt in hoofdstuk 6.2 verduidelijkt dat (muziek)evenementen niet onder de definitie van wijnproeverij vallen en dus niet toegelaten zijn.
• In de stedenbouwkundige voorschriften wordt in artikel ‘1.1. Bestemming’ geen opsomming gegeven wat wordt verstaan onder aanhorigheden en ondersteunende voorzieningen.

De toelichtingsnota wordt uitgebreid met een aantal voorbeelden met wat wordt verstaan onder aanhorigheden en ondersteunende voorzieningen.

In de toelichtingsnota wordt in hoofdstuk 5.2.6 de vergunningstoestand aangevuld met de verbouwing van de ééngezinswoning (’s Gravenwezelsteenweg 39).

Dit advies wordt overgemaakt aan de gemeenteraad inclusief het advies van de provincie Antwerpen. …”

Watertoets

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat moet nagegaan worden of het voorliggende plan (en de realisatie ervan) geen schadelijke effecten heeft op de waterhuishouding in het gebied. Indien dit wel het geval is dan moeten deze effecten, indien mogelijk, zoveel mogelijk beperkt of gecompenseerd worden.

Het plangebied grenst in het zuiden aan een mogelijk overstromingsgevoelig gebied.

Het plangebied behoort quasi volledig tot infiltratiegevoelig gebied.

De bodem in het plangebied is matig gevoelig voor grondwaterstroming.

Het plangebied is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. In de donkergroene clusters wordt de riolering aangesloten op de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) van Schilde. Volgens de rioolinventaris is de aanleg van riolering vanuit het zuiden tot aan de hoeve in het plangebied gepland, maar nog niet uitgevoerd.

Het RUP houdt een beperkt aantal wijzigingen in tegenover de bestaande toestand. De bouw van gebouwen voor de wijnmakerij/wijnproeverij leidt slechts tot een beperkte toename van de bebouwing. Het hemelwater dat opgevangen wordt door de gebouwen wordt plaatselijk geïnfiltreerd. Als verharding voor toegangswegen en parkeerruimte wordt enkel waterdoorlatende verharding toegestaan. Enkel ter hoogte van de loods van de wijnmakerij wordt om milieu-hygiënische redenen over een beperkte oppervlakte niet waterdoorlatende materialen toegestaan. Gezien het RUP bovendien niet in overstromingsgevoelig gebied ligt, kan in alle redelijkheid gesteld worden dat er geen negatieve effecten op de waterhuishouding te verwachten zijn.

Er worden geen significante negatieve effecten op de waterhuishouding verwacht. De bepalingen van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater en latere wijzigingen zijn onverminderd van kracht.

Artikel 2.2.21, § 6 - Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: De gemeenteraad stelt binnen honderdtachtig dagen na het einde van het openbaar onderzoek het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan definitief vast.

Het gemeenteraadsbesluit van 21 november 2022 waarbij het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) "Vigna" (gedeeltelijke herziening RUP Kasteeldomeinen) voorlopig werd vastgesteld.

Het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 19 mei 2022 waarbij het voorontwerp van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Vigna" werd goedgekeurd.